Os Fundos Imobiliários Blue Cap Renda Logística (BLCP11) e V2 Properties (VVPR11) anunciaram nesta segunda-feira (23) que cotistas detentores de, pelo menos, 5% de cotas solicitaram assembleias gerais extraordinárias (AGE) para decidir sobre a incorporação dos FIIs pelo BTG Pactual Logística (BTLG11).

 

As AGEs de cotistas dos três FIIs ocorreriam em separado, mas de maneira simultânea, em uma operação inusitada no mercado de Fundos Imobiliários.

 

 

Nas assembleias de cotistas, serão tratados assuntos como troca de cotas entre os fundos incorporador e incorporados, procedimento para os cotistas com número de cotas do fundo incorporador em número não inteiro, critério de avaliação dos imóveis do patrimônio líquido dos fundos, objetivos da operação e o impacto no valor dos patrimônios dos FIIs.

 

Os administradores dos fundos têm o prazo de 30 dias para procederem com as convocações de AGEs.

 

 

Como devem ser as trocas de cotas

 

De acordo com o comunicado do BTG Pactual Logística (BTLG11), cada cota do Bluecap Renda Logística seria substituída e convertida em 0,89 cota do fundo. A relação de troca considera o valor de R$ 89,00 por cota do Bluecap e o valor de R$ 100,00 por cota do fundo. A esse valor, a cota do Bluecap seria incorporada com cerca de 10% de desconto ao seu patrimônio, com base no valor patrimonial da cota do Bluecap FII em abril de 2022.

 

Já cada cota do V2 Properties FII seria substituída e convertida em 0,995 cota do BTLG11. A relação de troca considera o valor de R$ 99,50 por cota do V2 Properties FII e o valor de R$ 100,00 por cota do fundo. A esse valor, a cota do V2 Properties FII seria incorporada com cerca de 4% de desconto ao seu patrimônio, com base no valor patrimonial da cota do V2 Properties FII em abril de 2022.

 

Ainda segundo o BTG Pactual, o valor base de R$ 100,00 por cota do fundo proposto para a incorporação representa um ágio de mais de 1% frente ao seu valor patrimonial da cota base em abril de 2022 de R$ 98,89.

 

O administrador ainda afirmou que, nos dois casos, a posição de cotas do fundo deverá corresponder a um número inteiro, sendo desconsideradas eventuais frações de cotas, nos termos da minuta anexa aos pedidos de convocação de AGE enviados ao BLCP11 e ao VVPR11.

 

 

 

Perfis dos possíveis ‘incorporados’

 

Tanto o V2 Properties, quanto o Bluecap Renda Logística, são fundos com número pequeno de cotistas: 1.447 e 293, respectivamente.

 

Outra semelhança entre os fundos é o desconto entre valores de mercado e patrimonial não muito acentuado, se comparado a FIIs de outros segmentos.

 

O V2 Properties tem, no momento, R$ 223,7 milhões em valor de mercado e R$ 238,5 de valor patrimonial.

 

Já o Bluecap Renda Logística está com R$ 199,9 milhões de valor de mercado e R$ 225,9 milhões em valor patrimonial.

 

Outra semelhança entre ambos BLCP11 e VVPR11 é a relativa regularidade na distribuição de dividendos mensais aos cotistas.

 

 

Perfil do possível ‘incorporador’

 

O BTG Pactual logística tem 166.899 cotistas. O valor de mercado é de R$ 1,7 bilhão e o valor patrimonial é de R$ 1,65 bilhão.

 

Desde agosto de 2021, o FII paga mensalmente R$ 0,72 por cota como dividendo. O último, referente a abril, representou um dividend yield de 0,70%.

 

 

Concentração no mercado FII

 

O especialista em Fundos Imobiliários, Nathan Octavio – também conhecido como Nod - chama a atenção para a complexidade da operação que envolve três FIIs ao mesmo tempo.

 

“Um ponto importante é que a incorporação de cada fundo será discutida em separado. Então, pode ser que os cotistas aprovem as duas, aprovem só uma ou não aprovem nenhuma”.

 

Para Nod, a operação também demonstra uma tendência clara de concentração no segmento FII.

 

“Num momento de Selic mais baixa, é relativamente mais fácil criar uma gestora, criar um fundo e atrair capitais. No entanto, um ambiente [como o atual] com taxas de juros mais altas é muito mais inóspito e fica muito complicado atrair capitais. A conta não fecha. Isso abre espaço para fusões, sejam de gestoras, sejam de fundos”, conclui.