O Fundo Imobiliário BTG Pactual Logística (BTLG11) deu início nesta quinta-feira (7) a uma consulta formal junto aos 170.256 cotistas para a aprovação em assembleia geral da incorporação dos fundos Bluecap Renda Logística (BLCP11) e V2 Properties (VVPR11).

 

Ainda na consulta, o BTLG11 busca permissão para a instalação de painéis solares em galpões, aumentar o valor do capital autorizado do fundo para R$ 8 bilhões e excluir a limitação do valor de R$ 600 milhões de capital autorizado por emissão.

 

 

O fundo ainda busca autorização para investimentos em FIIs geridos ou administrados pelo BTG Pactual até 30% do seu patrimônio líquido, previsão de critérios para utilização da reserva de contingência, além de mudança na data de distribuição de resultados do fundo para o dia 15 de cada mês.

 

No material disponibilizado pelo BTLG11 aos cotistas com as informações sobre os planos de incorporação dos fundos BLCP11 e VVPR11, a explicação de que os FIIs são pequenos em relação ao BTLG, e apresentam características distintas entre si, embora complementares ao fundo.

 

“Enquanto o BLCP evidencia um portfólio de melhor qualidade técnica e uma sensível valorização patrimonial a capturar, o VVPR contribui com uma renda estável com bom risco de crédito que, na prática, se traduz para o BTLG em aumento de FFO – ganhos com a operação - e estabilidade de renda”.

 

Com as incorporações, o valor patrimonial do BTLG11 sairia de R$ 1,96 bilhão para R$ 2,5 bilhões.

 

De acordo com o BTG Pactual, os novos ativos não têm alavancagem, custos de emissão ou necessidade de aportes pelos cotistas.

 

Em termos geográficos, o BTLG11 permaneceria com uma carteira exposta principalmente a São Paulo, com 80% dos ativos no estado, além de uma nova exposição em Minas Gerais de 10% dos imóveis.

 

“A diversificação aumenta em três novos estados e oito novos inquilinos com bom risco de crédito, e elevando a sua atipicidade [dos contratos de aluguel] para 38%, embora
aumente marginalmente e momentaneamente a vacância em 2%”.

 

As operações também aumentariam o FFO – ganho em operações – do fundo em 5% e o valor patrimonial em 3%.

 

O BTG Pactual não considerou o capital que pode ser levantado com a eventual venda de ativos incorporados. A TIR – taxa interna de retorno que projeta o fluxo de caixa – é estimada em 26% ao ano na carteira incorporada, segundo a administradora.

 

Na relação de troca prevista caso as operações sejam aprovadas pelos cotistas do BTLG11, a cota do VVPR11 vai valer R$ 99,50, ou seja, o cotista que possui 100 cotas do fundo incorporado receberia 99 cotas do BTLG11.

 

Já para a cota do BLCP11, o valor será de R$ 89,00. Neste caso, o cotista detentor de 100 cotas recebe 89 cotas do BTLG11.

 

Entre os ativos de destaque do VVPR11 estão a Ambev em Santa Luzia (MG) e Feira de Santana (BA), a Air Liquide em Campinas (SP) e a Mills em Camaçari (BA).

 

Na cidade de São Paulo, o fundo possui o Dengo Faria Lima. No interior do estado, o laboratório Symrise Cotia.

 

No portófio do BLCP11, os destaques são o galpão ocupado pela Enjoei, em Cabreúva, São Paulo, além do galpão alugado pela Bauducco, Alpargatas e Mobly em Extrema, Minas Gerais.

 

 

Exploração de energia solar nos tetos de galpões

 

O BTLG11 ainda busca a aprovação junto aos cotistas de criação de um novo FII para a exploração da superfície dos tetos de galpões dos ativos na captação de energia solar.

 

O prazo de uso das superfícies seria equivalente ao dos contratos na modalidade Built to Suit (BTS) – quando os imóveis são construídos com características para atender os inquilinos.

 

A proposta é que o valor dos projetos seja ratificado por laudista ou parecer independente para a exploração comercial da área da superfície que hoje é ociosa.

 

“Cumpre destacar que, embora a superfície esteja cedida temporariamente para o novo FII explorar, findo o prazo dessa cessão, o direito ao uso dessa superfície volta para o BTLG, que desde sempre permaneceu com sua propriedade”, informou o BTG Pactual.

 

O potencial inicial de investimentos no projeto é estimado entre R$ 70 a R$100 milhões. A previsão é de 42 mil placas solares instaladas em 271 mil metros quadrados de telhado.

 

O BTG Pactual projeta a redução de emissão de 14 mil toneladas por ano de CO2 com a implementação das placas solares. A estimativa é de geração de 31.389 (MWh/ano) de energia, capaz de atender 15 mil residências.

 

Todas as pautas apresentadas aos cotistas do BTLG11 exigem quórum qualificado, ou seja, 25% da base apta para votação.

 

Uma carta resposta disponibilizada pelo fundo deverá ser assinada pelo cotista, representantes legais ou procuradores e enviada à administradora até 8 de agosto.

 

O resultado da consulta formal será apurado e divulgado até o dia 15 de agosto.