A decisão do Banco Central de cortar a taxa Selic em 0,25 ponto percentual, para 14,25% ao ano, reforça a manutenção da renda distribuída pelos fundos imobiliários de papel e mantém o foco dos investidores nos efeitos da curva de juros sobre os fundos de tijolo, segundo análise de Lana Santos, do Research do Clube FII.

A decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) já era esperada pelo mercado e veio acompanhada de uma comunicação sem indicação clara sobre os próximos. No comunicado, o Banco Central destacou o cenário incerto devido aos conflitos no Oriente Médio e informou que a trajetória futura dos juros depende da evolução dos indicadores econômicos, especialmente da inflação. “A aposta majoritária do mercado já era essa, então o que importava não era o número e sim o que o comunicado diria sobre o que vem depois. O que ele disse foi: cautela”, ressalta Santos.

Futuro da política monetária depende de dados

De acordo com Lana Santos, a sinalização indica que a autoridade monetária adotará uma postura dependente dos dados, sem compromisso prévio com novos cortes da Selic. As projeções do mercado para o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) seguem acima da meta nos próximos anos, o que pode limitar o espaço para reduções adicionais da taxa básica.

No último Boletim Focus divulgado pelo BCB, economistas consultados pela autarquia estimaram IPCA de 5,30% em 2026 e 4,10% em 2027, ambos superiores à meta contínua estabelecida pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), de 3%. O intervalo de tolerância é de 1,5 ponto percentual para cima ou para baixo.

“O comitê não se comprometeu com agosto. Preferiu dizer que a restrição acumulada pela política monetária permite diferentes trajetórias de juros compatíveis com a convergência da inflação à meta, e reforçou serenidade e cautela”, explica Santos. “Eu ainda não descartaria mais um corte, mas o ônus da prova mudou de lado. Agora é a inflação que precisa provar que abre espaço, não o contrário”, completa.

Impactos no mercado de FIIs

Para os fundos imobiliários de papel, especialmente aqueles com exposição a Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), o cenário continua favorável à distribuição de rendimentos, pois a inflação elevada sustenta o desempenho dos títulos indexados ao IPCA, enquanto os ativos atrelados ao CDI seguem beneficiados pelo nível ainda elevado dos juros. “Enquanto a Selic ficar em dois dígitos, e deve ficar pelo restante de 2026 e parte de 2027, essa renda mensal não perde graça”.

Já os fundos de tijolo permanecem mais sensíveis ao comportamento da curva de juros de longo prazo. Segundo a analista, esses ativos respondem menos às alterações imediatas da Selic e mais às expectativas futuras para a economia e para os juros de prazo mais longo. “Os fundos de tijolo olham menos para a Selic do mês e mais para a curva longa de juros, e foi a ponta longa que passou mal hoje, encerrando o dia entregando IPCA + 7,5%”, destaca Santos.

No mesmo dia da decisão do Copom, o Federal Reserve (Fed), banco central dos Estados Unidos, manteve sua taxa de juros entre 3,5% e 3,75%. A comunicação da autoridade monetária norte-americana contribuiu para a elevação das taxas futuras de juros, movimento que também repercutiu no mercado brasileiro.

“A diferença é que o tom foi de aperto. Na estreia de Kevin Warsh, o comitê elevou as medianas de juros para os próximos anos e abriu caminho para uma alta ainda este ano. Os DI futuros dispararam na sequência. Para o cotista de tijolo isso pesa, porque quando a curva longa abre lá fora ela respinga na nossa, e fundo de tijolo é ativo de duration longa”, lembra Santos.

A abertura da curva de juros de longo prazo tem pressionado as cotações dos fundos de tijolo, uma vez que esses ativos possuem maior sensibilidade às mudanças nas taxas de desconto utilizadas pelo mercado.

Apesar da volatilidade recente, Lana Santos observa que a queda das cotas não implica, necessariamente, deterioração dos fundamentos dos fundos. Segundo a analista, o IFIX continua negociando abaixo do valor patrimonial agregado de parte dos ativos, enquanto alguns fundos mantêm características operacionais e patrimoniais sem alterações relevantes. “Tem fundo bom, com imóvel de qualidade e gestão competente, sendo precificado como se o cenário fosse muito pior do que de fato é”.

Diante desse cenário, a avaliação é de que investidores devem acompanhar tanto a evolução da inflação quanto o comportamento da curva de juros, fatores que tendem a influenciar de forma distinta os diferentes segmentos do mercado de fundos imobiliários.

“Para quem investe de olho na renda e no prazo longo, é nesse descompasso que mora a oportunidade. A palavra de ordem segue a mesma de meses atrás: equilíbrio, sem correr para o tijolo achando que a recuperação é em linha reta nem largar o papel só porque o juro começou a ceder”, conclui.

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