Medida Provisória (MP) 1.303 editada pelo governo prevê uma mudança na legislação de ativos financeiros como Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), Fundos de Infraestrutura (FI-Infras) e Fundo de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagros). Se aprovada, a MP entraria em vigor a partir de 1º de janeiro de 2026, mas o texto ainda deve ser analisado em Comissão Mista formada por deputados e senadores, antes da votação no Congresso.

A MP tem validade de 60 dias, prorrogáveis pelo mesmo prazo. Se não for convertida em lei em 120 dias, perde a validade. Com a alteração prevista, os impostos devem ser descontados diretamente na fonte, sem necessidade de pagamento com emissão de Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF). Além disso, caso os fundos apresentem mais de 100 cotistas e o investidor tenha menos de 10% das cotas, haverá isenção para pessoa física (PF) em FIIs, Fiagros e FI-Infras.

Veja o que muda no quadro abaixo:

*A isenção para PF em FIIs, Fiagros e FI-Infras está sujeita a condições, como o fundo ter mais de 100 cotistas e o investidor possuir menos de 10% das cotas.

Fonte: Clube FII Research

O texto é considerado um retrocesso no desenvolvimento do mercado de capitais brasileiro. Mas, mesmo com a tributação, estes ativos continuam a valer a pena? Relatório divulgado gratuitamente pelo Clube FII aponta as principais alterações previstas, impactos para os investimentos e destaca que o aumento de impostos não deve fazer com que os FIIs deixem de ser atrativos.

“Apesar deste cenário, é importante notar que, mesmo com a nova tributação sobre rendimentos, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) podem continuar sendo uma alternativa de investimento atrativa, especialmente considerando que muitos negociam com spreads acima de suas médias históricas”, aponta o documento. Confira o relatório na íntegra, cujos principais pontos serão resumidos pelo Clube FII News a seguir:

Medida provisória pode levar a distorções no mercado

Caso as medidas sejam aplicadas, na prática, as cotas emitidas até o final deste ano seguirão com rendimentos isentos, enquanto os fundos com cotas emitidos a partir de 2026 serão tributados, uma diferenciação que pode gerar distorções significativas no mercado secundário e sufocar a expansão da indústria de FIIs e Fiagros, segundo relatório do Clube FII, assinado por Danilo Barbosa, Sócio e Diretor de Research, e pela analista Lana Santos.

“É lógico supor que as cotas isentas negociarão com um prêmio em relação às novas cotas tributadas, mesmo que os ativos subjacentes e a gestão do fundo sejam idênticos. Para os gestores, isso representa um desafio monumental para futuras captações de recursos. A emissão de novas cotas (follow-ons) após 2025 se tornará mais difícil e cara, pois os fundos precisarão oferecer um rendimento bruto (pre-tax yield) substancialmente maior para que o retorno líquido da nova cota seja competitivo com o de suas próprias cotas antigas e isentas”, detalha o documento.

Considerando o regime de competência, o Clube FII entende que o texto da MP estaria contrário ao entendimento atual da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) sobre os FIIs distribuírem regime caixa. No caso do regime competência, alguns FIIs podem parar de distribuir rendimentos dependendo da variação contábil do patrimônio líquido (PL), mesmo que continuem recebendo aluguéis todos os meses.

O Clube FII reforça ainda que não haverá bitributação, ou seja, os veículos FII, Fiagro e FI-Infra continuam com isenção, sendo os impostos incidentes somente sobre os rendimentos e ganhos de capital do cotista.  “Imagine um fundo de fundos (FOF). Ele receberá rendimentos dos FIIs investidos de forma isenta. E quando o FOF for distribuir rendimentos para cotistas, aí sim serão retidos os 5% de imposto, referente à renda do cotista”, exemplifica o relatório.

Unificação da alíquota sobre ganhos de capital em 17,5%

Em relação à unificação da alíquota sobre ganhos de capital em 17,5%, a percepção é de que os maiores impactados são os cotistas de FI-Infras, que tiveram aumento no imposto, atualmente em 0% para pessoas físicas e 15% para pessoas jurídicas, enquanto para os FIIs e Fiagros, a mudança representa uma queda na taxação, saindo de 20% tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas.

FIIs ainda valem a pena? Research do Clube FII entende que sim

Ao simular a performance do rendimento de dividendos (dividend yield, DY, em inglês) histórico do benchmark do mercado, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX), levando em conta a tributação na fonte de 5% dos rendimentos, a percepção do time de Research do Clube FII é de que os ativos ainda teriam apresentado rentabilidade muito atrativa frente à renda fixa de longo prazo. 

Enquanto o IFIX tributado teria um yield de 11,5%, a NTN-B de 2035 representaria um yield de 7,4%. “Os FIIs, mesmo com rendimentos isentos, já negociaram com spreads muito mais apertados, e ainda assim foram considerados uma excelente alocação pelo mercado. Portanto, mesmo se o imposto for aprovado, os FIIs seguem atrativos”, conclui o relatório. Para mais detalhes, faça o download do documento completo.