As oscilações da taxa Selic costumam influenciar o comportamento dos investidores, mas tentar antecipar os movimentos dos juros pode levar à repetição de erros observados em ciclos anteriores do mercado de fundos imobiliários. Essa é a avaliação de Rodrigo Cardoso, sócio-fundador do Clube FII, que defende uma estratégia baseada no longo prazo em vez de decisões motivadas pelo cenário de curto prazo. Durante entrevista gravada em evento do GRI, Cardoso afirmou que acompanha as decisões sobre a taxa básica de juros, mas que elas não alteram a composição de sua carteira. Segundo ele, sua estratégia é construída com horizonte mínimo de dez anos e tem como foco a geração recorrente de renda dos fundos imobiliários. Clique aqui e assista ao conteúdo na íntegra, disponível no canal do Clube FII no Youtube.

O investidor relembrou que, quando lançou o Clube FII, em 2015, a indústria contava com menos de 100 mil investidores e vivia um ambiente de recessão econômica e juros elevados. Naquele momento, predominava a recomendação de migração para a renda fixa. Nos anos seguintes, porém, a taxa Selic entrou em trajetória de queda e o IFIX registrou um dos principais ciclos de valorização de sua história. Na avaliação de Cardoso, esse comportamento se repete com frequência, pois muitos investidores vendem ativos quando os juros sobem e retornam ao mercado apenas após a recuperação dos preços, perdendo parte da valorização. "Aí, depois que subiu, o investidor vai lá e tenta entrar na festa quando a festa está acabando", ressalta. Para o fundador do Clube FII, a tentativa de encontrar o momento ideal para comprar ou vender costuma produzir resultados inferiores a uma estratégia consistente de longo prazo.  "O mercado fica operando, fica tentando acertar timing e acaba perdendo as oportunidades", completa.

O investidor também argumentou que a renda fixa não deve ser analisada apenas pela rentabilidade nominal em momentos de juros elevados. Segundo ele, os fundos imobiliários continuam distribuindo rendimentos e podem se beneficiar de uma eventual queda da Selic por meio da valorização das cotas. Caso os juros permaneçam elevados por mais tempo, Cardoso observa que a inflação tende a continuar pressionada, o que também favorece, ao longo do tempo, contratos de locação corrigidos por índices inflacionários.

Outro tema abordado na entrevista foi o aumento da quantidade de informações disponíveis para os investidores. Para Cardoso, o excesso de análises e opiniões não representa um problema, desde que o investidor consiga filtrar os conteúdos e manter uma estratégia definida. Na avaliação dele, o maior risco é abandonar o planejamento em função das notícias e das oscilações diárias do mercado.  "Se você quiser sucesso como investidor de fundos imobiliários, você tem que pensar no longo prazo e esquecer essa bagunça que tem, ainda mais agora, com guerra, com eleição, política o tempo todo. O Trump fica falando, agora vai acabar a guerra, agora não vai acabar a guerra, agora vai acabar a guerra, agora não vai acabar a guerra. Para quem opera a notícia, é a receita do fracasso dos investimentos. Então não olhem, porque é uma coisa que eu vejo, ainda mais no curto prazo, com um grau de aleatoriedade muito grande, que eu acho que é parecido com um jogo num cassino", compara.

De acordo com Cardoso, a cotação de um fundo imobiliário representa apenas o preço da última negociação realizada no mercado e não, necessariamente, o valor econômico dos ativos. Por isso, ele defende que quedas nas cotas devem ser analisadas em conjunto com os fundamentos do fundo, como a qualidade dos imóveis, a capacidade de geração de renda e o potencial de recuperação de ativos que enfrentam vacância temporária. Durante a conversa, o fundador do Clube FII também afirmou que o mercado oferece oportunidades quando ativos de qualidade passam a ser negociados abaixo do custo de reposição ou em razão de fatores conjunturais.

Para o especialista, investidores com horizonte de longo prazo conseguem aproveitar esses momentos sem depender de previsões sobre juros, eleições ou outros eventos de curto prazo. Ao final da entrevista, Cardoso reforçou que sua estratégia permanece inalterada independentemente do cenário macroeconômico e que a disciplina de manter aportes regulares e o foco na geração de renda ao longo dos anos continuam sendo os principais fatores para a construção de patrimônio por meio dos fundos imobiliários. "Eu falo longo prazo, longo prazo, longo prazo. Não tem escapatória", conclui.