Gestores de Fundos Imobiliários expostos ao risco de calote da Americanas participarão de um encontro previsto para a próxima segunda-feira (23) ou terça-feira (24) para discutir ações conjuntas com o objetivo de minimizar riscos de calote da varejista.

A informação foi confirmada por Diego Santos, sócio e diretor de Engenharia e Novos Negócios da Zagros Capital, gestora do fundo do segmento de imóveis logísticos GGR Covepi (GGRC11).

“Existe obviamente a concorrência entre os fundos, mas a gente entende que o nosso setor ainda está em crescimento e ainda não chegou ao ápice em número de investidores e fundos. Então, existe uma troca de informações muito grande entre gestores justamente para entender esses momentos mais turbulentos e encontrar os melhores caminhos a serem seguidos”.

Santos não descarta uma ação conjunta de Fundos Imobiliários em relação ao risco nos contratos de locação com a Americanas.

“O principal objetivo desse bate-papo entre gestores é tentar entender se coletivamente a gente seria mais forte nas possíveis ações a serem tomadas no futuro em relação à Americanas”.

Segundo levantamento da área de Research do Clube FII, pelo menos, nove FIIs estão expostos à Americanas: MAXR11, VLOL11, PVBI11, GGRC11, XPLG11, LVBI11, BRCO11, VIUR11, RBRL11 e HGLG11.

O risco passou a ser maior após a justiça ter acatado o pedido de recuperação judicial da varejista nesta quinta-feira (19).

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Dentro de um processo de recuperação judicial, se o juiz entender que o imóvel é fundamental para a atividade da empresa e o sucesso do plano proposto para a recuperação da saúde financeira, ele pode permitir a permanência desta locatária mesmo em caso de inadimplência durante a toda a ação.

Um processo de recuperação judicial de uma empresa de grande porte pode durar, no mínimo, quatro anos, segundo especialistas. 

No caso do fundo GGRC11, a Americanas representa 19% da receita por meio da locação de um galpão logístico em Uberlândia, Minas Gerais.

Atualmente, galpão de Uberlândia (MG) alugado para Americanas é de propriedade de dois Fundos Imobiliários: 80% pertencem ao GGRC11 e 20% são do HGLG11  (Foto: Divulgação - Zagros Capital)

O imóvel tem 90 mil metros quadrados e, no momento, ainda está em processo de aquisição pelo GGRC11 de outro fundo, o CSHG Logística (HGLG11).

Até a quitação da transação no total de R$ 253 milhões com a última parcela no final de março de 2023, a proporção de propriedade do imóvel é de 80% pertencentes ao GGRC11 e 20% ao HGLG11.

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Segundo Ana Caroline Reis, sócia e diretora jurídica e de Compliance da Zagros, o HGLG11 é o atual locador. Portanto, a exposição do GGRC11 é indireta.

“Somos compromissários compradores e recebemos receita de locação. Em caso de inadimplência, quem tem o direito de executar ainda é o HGLG11 e o GGRC11 tem o direito de receber as indenizações”.

O GGRC11 só poderá agir junto à locatária Americanas após o pagamento da última parcela de R$ 51,5 milhões ao HGLG11, quando deterá 100% do imóvel.

“Mesmo antes desse último pagamento, qualquer atitude será de comum acordo entre os dois fundos”.

Quanto cai o dividendo do cotista em caso de inadimplência da Americanas?

O valor do dividendo mensal pago pelo GGRC11 aos cotistas não tem uma regularidade. A última distribuição foi de R$ 0,95 por cota referente a dezembro, paga em 9 de janeiro.

Se este valor for tomado como base, uma eventual inadimplência da Americanas representaria uma redução de 19%, ou seja, de R$ 0,18 na cota. O total cairia para R$ 0,77 por cota para os mais de 100 mil cotistas do fundo.

Galpão em Uberlândia (MG) com 90 mil metros quadrados dos Fundos Imobiliários HGLG11 e GGRC11 alugado para a Americanas  (Foto: Divulgação - Zagros Capital)

O galpão de Uberlândia representa o principal ativo da carteira do fundo, com peso de 24,25% no portfólio.

No entanto, a carteira é pulverizada com a presença de 18 imóveis ao todo em diferentes regiões brasileiras.

O risco de Americanas inadimplente durante a recuperação judicial

 De acordo com Diego Santos, a operação da Americanas no galpão de Uberlândia atende um total de 12 estados, mas não se trata da unidade mais estratégica para a varejista.

Ele estima que a companhia ocupe até 12 galpões distribuídos pelo país, muitos deles pertencentes a outros Fundos Imobiliários.

Operação da Americanas em galpão de Uberlândia (MG) atende um total de 12 estados, segundo Fundo Imobiliário GGRC11  (Foto: Divulgação - Zagros Capital)

“Trata-se do quinto imóvel com a maior operação da Americanas no Brasil”.

O fato do galpão de Uberlândia não ser estratégico para a varejista é avaliado pela área jurídica da Zagros como ponto favorável que afasta a possibilidade de um juiz determinar uma eventual permanência no local durante todo o processo de recuperação judicial mesmo em situação de inadimplência, de acordo com Ana Caroline Reis.

“A Americanas está adimplente com o fundo nos seus contratos de locação. Então, não existe um crédito habilitado para ir para uma recuperação judicial”.

Em um cenário da empresa ficar inadimplente após o início do processo de recuperação judicial, a lei determina que uma ação de despejo é um direito ilíquido, segundo Reis.

“Direitos ilíquidos não são suspendidos. Dentro de um cenário de inadimplência, o fundo poderia esperar as moras previstas no contrato e, em seguida, entrar com ação de execução para vencer antecipadamente o contrato”.

Reis explica que a justiça costuma determinar a permanência do inquilino em recuperação judicial inadimplente no imóvel apenas quando se trata do único local de operação dele.

“O imóvel precisa ser considerado essencial para que a empresa se recupere”, conclui.