Para Sidney Ângulo, a volatilidade observada nas cotas nem sempre acompanha os fundamentos dos imóveis que compõem os portfólios dos fundos. “Essa volatilidade não tem sentido, mesmo agora”, lamentou. Segundo ele, muitos investidores acabam avaliando os FIIs apenas pelo comportamento de curto prazo dos preços, sem considerar que os ativos representam participações em empreendimentos imobiliários. “Um fundo imobiliário, principalmente de tijolo,  é o que eu chamo de prédio picado. Então a pessoa tem que ter uma visão, para quem tem uma cota de fundo imobiliário, de alguém que tem um imóvel”, ressaltou.

Danilo Barbosa afirmou que o mercado atual apresenta características diferentes das observadas em crises anteriores. Segundo ele, muitos fundos possuem hoje portfólios maiores e mais diversificados, reduzindo riscos operacionais mesmo em um ambiente de pressão sobre os preços das cotas. “Temos hoje fundos muito mais diversificados. Então, a parte de risco-retorno está com uma disparidade muito grande, apesar de a gente não ver um desconto tão grande como a gente já viu no passado”, comparou.

Logística mantém espaço para crescimento

O segmento logístico foi apontado como um dos destaques do mercado imobiliário nos últimos anos. Os debatedores observaram que os valores de locação passaram por recuperação após um longo período de estabilidade, acompanhando a evolução dos empreendimentos e o aumento dos custos de construção.  “O setor de logística ficou cerca de 10 anos com o preço de aluguel estagnado, isso falando de forma geral, e recentemente, nos últimos semestres, tivemos, finalmente uma correção da inflação”, apontou Rodrigo Cardoso.

Sidney Ângulo afirmou que os galpões modernos passaram a incorporar características técnicas que elevam seu valor de mercado, como especificações operacionais mais avançadas, localização estratégica e estruturas voltadas às demandas do comércio eletrônico. Assim, ainda haveria espaço para aumento no valor cobrado por alugueis, considerando que alguns galpões mais modernos chegam ao patamar de R$ 60 por metro quadrado.

Danilo Barbosa destacou que o aumento dos custos para desenvolvimento de novos projetos exige aluguéis mais elevados para viabilizar empreendimentos. Segundo ele, essa dinâmica contribui para sustentar a valorização dos ativos no longo prazo. Apesar das perspectivas para o segmento, o analista chamou atenção para a crescente concentração de locatários em grandes operadores de e-commerce e logística, fator que deve ser acompanhado pelos investidores na avaliação de risco das carteiras. “Por mais que eles tenham empreendimentos diversificados e muito bem localizados, percebemos que grandes percentuais dessas carteiras estão concentradas em poucos inquilinos, e aí é justamente o contrassenso do que a gente vê da diversificação”, alertou.

Escritórios dividem opiniões

O mercado de lajes corporativas também esteve entre os temas discutidos no painel. Os participantes concordaram que o desempenho futuro dos escritórios dependerá tanto da evolução econômica quanto das transformações no mercado de trabalho. Para Rodrigo Cardoso, o cenário ainda é um pouco desafiador para o segmento. “A vacância do escritório ainda é muito elevada em algumas regiões, algumas regiões estão resolvendo aos poucos, mas os preços ainda não seguiram a inflação”, lembrou.

Sidney Ângulo afirmou que sua experiência como proprietário de imóveis corporativos mostra uma realidade diferente daquela frequentemente associada ao setor após a pandemia. Ele destaca que mesmo fora dos principais eixos corporativos da capital paulista, os índices de ocupação permaneceram relativamente estáveis ao longo dos últimos anos e, na sua avaliação, o segmento continua relevante dentro de uma carteira imobiliária diversificada.

Danilo Barbosa, por outro lado, comentou que os escritórios ainda enfrentam desafios relacionados ao custo de carregamento dos ativos em um ambiente de juros elevados e, embora alguns fundos negociem com descontos expressivos, o retorno depende da retomada de um ciclo mais favorável para o setor.

Inteligência artificial e demanda por imóveis

A inteligência artificial foi apontada como um dos fatores capazes de alterar a dinâmica de ocupação dos imóveis corporativos nos próximos anos. Danilo Barbosa disse que ainda é difícil mensurar os efeitos da tecnologia sobre a demanda por escritórios, mas avaliou que processos atualmente realizados por equipes humanas poderão ser substituídos por sistemas automatizados. Ao mesmo tempo, observou que novas atividades econômicas podem surgir a partir desse avanço tecnológico.

Os debatedores também destacaram o potencial de crescimento dos data centers como consequência da expansão da inteligência artificial. A necessidade de infraestrutura para armazenamento e processamento de dados pode criar novas demandas imobiliárias nos próximos anos e, na visão dos participantes, embora ainda existam incertezas sobre a velocidade dessas mudanças, a tecnologia tende a influenciar decisões de investimento e desenvolvimento imobiliário em diferentes segmentos do mercado.