Analisar um fundo imobiliário de tijolo vai muito além de olhar o dividendo pago no último mês. Para evitar armadilhas e fazer escolhas mais seguras, é fundamental entender os pilares que sustentam a qualidade e a resiliência de um FII. Em vídeo, Lana Santos, analista do Clube FII, elencou cinco critérios essenciais que todo investidor deve observar antes de adicionar um fundo de tijolo à sua carteira. Você pode assistir o vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube clicando aqui.

O primeiro critério destacado é a diversificação. A máxima de “não colocar todos os ovos na mesma cesta” é vital. Um portfólio bem diversificado em número de imóveis, variedade de inquilinos e distribuição geográfica protege o fundo contra riscos localizados, como a vacância de um único ativo, a inadimplência de um locatário específico ou até mesmo desastres regionais, como as recentes enchentes no Rio Grande do Sul. "Mesmo se um ativo deixar de gerar receita, por exemplo, você não fica sem receber os rendimentos", argumenta.

Em seguida, a localização dos imóveis foi apontada como um fator decisivo. Ativos bem localizados, como galpões logísticos próximos a grandes centros consumidores ou lajes corporativas em regiões de prestígio como a Faria Lima, em São Paulo, tendem a manter a ocupação e o valor de aluguel estáveis, mesmo em cenários econômicos adversos. A especialista citou que, durante a pandemia, enquanto a vacância média de escritórios em São Paulo atingiu 24%, na Faria Lima era de apenas 4,6%, ilustrando o poder de uma boa localização.

O terceiro ponto é a vacância, que se divide em física e financeira. A vacância física é a porcentagem de área não alugada, enquanto a financeira representa a receita que o fundo deixou de ganhar, seja por espaços vagos, inadimplência ou concessão de descontos. "Alta vacância significa menos renda, que pode impactar os rendimentos pagos pelo fundo". É crucial analisar o histórico de vacância para entender se a situação é pontual ou um problema recorrente do fundo, o que poderia indicar ativos de baixa qualidade ou má localização. O Clube FII oferece acesso ao histórico completo da vacância física e financeira de cada fundo, basta acessar a Página do fundo > Aba Vacância.

A qualidade da gestão é o quarto aspecto a ser observado. Um bom gestor não é aquele que nunca enfrenta problemas, mas sim o que age de forma proativa para resolvê-los. A velocidade na busca por soluções, a habilidade em negociações que favoreçam o cotista e a transparência na comunicação são sinais de uma gestão de alta qualidade. A inércia ou a falta de comunicação da gestora, por outro lado, é um grande sinal de alerta.

Por fim, a análise dos rendimentos. A especialista alerta para a necessidade de diferenciar os rendimentos recorrentes (aluguéis) dos não recorrentes (lucro com venda de imóveis, multas). Embora os ganhos não recorrentes possam turbinar os dividendos temporariamente, a saúde financeira e a previsibilidade de um fundo se baseiam na receita contínua dos aluguéis. Portanto, o investidor deve focar nesse patamar para avaliar a sustentabilidade da distribuição.

A melhor forma de avaliar um FII de tijolo é cruzar todos esses indicadores, conclui a analista, ressaltando que uma análise isolada de qualquer um desses pontos pode levar a conclusões equivocadas e a investimentos de alto risco.

Você pode cruzar todos esses indicadores para comparar diferentes FIIs em nossa ferramenta, acessando o Menu > Ferramentas > Ranking. A combinação desses cinco fatores oferece uma visão completa e robusta sobre a qualidade do fundo.