O dividend yield é um dos indicadores mais utilizados por investidores de fundos imobiliários (FIIs), mas não deve ser o único critério para a escolha de um ativo, sendo necessário analisar, além do percentual de rendimento, fatores como a origem da renda, a qualidade dos ativos e o preço de entrada da cota, na opinião de Lana Santos, analista do Clube FII. "Usar o dividend yield como se ele fosse o único critério de decisão para comprar um fundo é um erro mais perigoso do que parece. A matemática do dividend yield cria uma ilusão muito convincente", alerta a analista em vídeo publicado no canal do Clube FII no Youtube. Clique aqui e assista agora.

Segundo a analista, o dividend yield representa a relação entre os rendimentos distribuídos pelo fundo e o preço da cota no mercado. O cálculo é feito dividindo o valor distribuído pelo preço da cota e multiplicando o resultado por 100. Enquanto isso, também existe o conceito de yield on cost, indicador que considera o preço médio pago pelo investidor na compra das cotas, em vez da cotação atual.

Dividend yield elevado pode gerar distorções

De acordo com Lana Santos, um dos erros mais frequentes é comparar fundos apenas pelo dividend yield. Ela explica que um rendimento elevado pode ser consequência da queda no preço da cota, e não necessariamente de uma distribuição maior de dividendos - fenômeno conhecido no mercado como yield trap (armadilha do yield). Como o indicador utiliza o preço da cota no denominador da fórmula, uma desvalorização do ativo pode elevar o percentual do dividend yield sem que haja melhora na geração de renda do fundo.

"O dividend yield é calculado dividindo a renda pelo preço, certo? Então, se o preço da cota despenca por algum motivo, o dividend yield sobe automaticamente. Não porque o fundo está pagando mais, mas porque o denominador, o preço, caiu. No papel, parece uma oportunidade. Mas, na prática, pode ser um sinal de alerta".

Eventos podem elevar os rendimentos temporariamente

A analista afirma que alguns fatores podem aumentar os rendimentos distribuídos apenas por um período, sem representar uma mudança estrutural na capacidade de geração de caixa do fundo. "O dividend yield alto nem sempre significa renda recorrente. Ou seja, não significa que ele vai ser alto para sempre. No mercado de FIIs, existem alguns eventos que inflam temporariamente o dividend yield. E se você não souber identificar esses eventos, pode tomar uma decisão baseada em um número que não se repete".

Entre eles está o lucro imobiliário obtido com a venda de imóveis. Nesses casos, o ganho é distribuído aos cotistas, elevando temporariamente o dividend yield. Outro exemplo é a renda mínima garantida (RMG), mecanismo presente em algumas aquisições de imóveis. Durante o período da garantia, o fundo recebe um valor previamente estabelecido, mas, após o término desse prazo, a distribuição passa a depender da renda efetivamente gerada pelo ativo.

Lana também cita contratos atípicos de locação. Em alguns casos, contratos firmados há vários anos possuem valores de aluguel superiores aos praticados atualmente no mercado. No entanto, quando esses contratos vencem e são renegociados, os rendimentos do fundo podem ser reduzidos. "Em todos esses casos, o problema não é o fundo em si, mas o investidor que não parou para entender a origem daquela renda antes de cobrar", esclarece a analista.

Três fatores para analisar um fundo

Na avaliação da analista, o dividend yield deve ser acompanhado por outros três aspectos antes da decisão de investimento. O primeiro é a sustentabilidade dos rendimentos, identificando se a distribuição é proveniente de receitas recorrentes, como aluguéis, ou de eventos pontuais. A analista ressalta ainda que, nos fundos de papel, os rendimentos também podem variar conforme mudanças na taxa de juros e nos indexadores dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

O segundo ponto é a qualidade dos ativos que compõem o portfólio. Segundo Lana Santos, fatores como localização dos imóveis, padrão construtivo, perfil dos inquilinos e capacidade de reposição da ocupação devem fazer parte da análise do investidor. "Os imóveis estão em regiões com uma demanda real? São ativos bons, com um bom padrão construtivo? Se o inquilino sair, o fundo consegue rapidamente encontrar outra pessoa para ocupar? Um fundo com um dividend yield menor, mas com ativos de alta qualidade e renda recorrente, tende a ser melhor e mais seguro do que um fundo com um dividend yield alto sustentado por fatores temporários", explica.

O terceiro fator é o preço de entrada. A analista destaca que adquirir cotas com desconto em relação ao valor patrimonial pode aumentar o retorno obtido pelo investidor ao longo do tempo, enquanto compras realizadas com preços elevados podem reduzir esse potencial caso as cotas passem por correção.

Não existe um dividend yield mínimo

Não haveria, desta forma, um percentual mínimo de dividend yield que possa ser considerado adequado para todos os fundos imobiliários. Na visão da analista, o nível esperado de rendimento depende de fatores como o segmento do fundo, o risco da estratégia, o cenário de juros e os objetivos do investidor. "Não há como fixar um piso específico porque o dividend yield ideal depende de variáveis que mudam o tempo todo".

A especialista afirma que, em períodos de juros elevados, o mercado tende a exigir um retorno maior dos FIIs para compensar o risco adicional em relação à renda fixa. Já em cenários de juros mais baixos, dividend yields menores podem se tornar competitivos. A analista também recomenda que comparações sejam feitas entre fundos com estratégias semelhantes. Segundo ela, fundos de papel classificados como high grade, por exemplo, costumam apresentar perfil de risco diferente dos fundos high yield, o que influencia diretamente o nível de rendimento esperado.

Um dividend yield temporariamente menor também pode representar uma oportunidade de investimento, especialmente em fundos que estejam passando por períodos de vacância, carência contratual ou absorção de novos imóveis, desde que existam perspectivas de recuperação da geração de renda no futuro. "O número do dividend yield é uma fotografia daquele momento, e o que você precisa fazer como investidor é entender o filme completo", conclui.