Em 2025, alguns Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) chamaram a atenção do mercado ao distribuir dividendos que ultrapassaram a marca de 20% ao ano. Diante de números tão expressivos, a analista de Research do Clube FII, Lana Santos, realizou uma análise detalhada para distinguir o que pode ser uma oportunidade genuína de uma armadilha financeira. Você pode assistir ao vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube clicando aqui.

Lana Santos explica que o dividend yield, que representa a relação entre os rendimentos distribuídos e o preço da cota, é um importante termômetro de renda, mas não deve ser o único critério de escolha. "O dividend yield, sozinho, não te diz nada sobre a qualidade da gestão, sobre a solidez dos contratos ou sobre a capacidade futura de gerar caixa", alerta. Segundo a analista, ele é um indicador do passado, uma "fotografia momentânea", e a qualidade do portfólio, a segurança e a diversificação devem vir sempre em primeiro lugar.

A analista aponta três principais motivos que podem inflar artificialmente o dividend yield e que exigem atenção. O primeiro são as distribuições não recorrentes, como a venda de um ativo com lucro ou o recebimento de uma multa contratual, que não se repetirão. O segundo é a "armadilha do preço em queda", onde o dividend yield sobe porque o preço da cota caiu drasticamente, muitas vezes sinalizando problemas como aumento de vacância ou inadimplência. Por fim, há o risco de FIIs de crédito de alto risco (high yield), cujo retorno elevado é uma compensação por um maior risco de crédito, que pode não ser adequado para todos os perfis de investidor. 

FIIs com maior DY

Na análise, Santos detalhou o caso de cinco FIIs com os maiores dividend yields acumulados até novembro de 2025. O Kinea Opportunities (KORE11), com 22,09%, teve seu rendimento sustentado por uma Renda Mínima Garantida (RMG) e receitas de caixa que se encerrarão em breve. O Urca Prime Renda (RPR11), com 21,8%, e o Devan Recebíveis (DEVA11), com mais de 20%, são exemplos do "efeito denominador", onde o percentual é alto porque o preço das cotas sofreu quedas expressivas devido a problemas de inadimplência em seus ativos.

Por outro lado, o Cartesia Recebíveis (CACR11), com 21,6%, combina um portfólio de alto risco com uma gestão ativa que realiza giro de carteira para gerar caixa. Já o Gazit Malls (GZIT11), com 20,6%, possui uma estrutura temporária onde apenas uma classe de cotas recebe dividendos, dobrando artificialmente o rendimento até fevereiro de 2026, quando o benefício acaba e o dividendo deve cair pela metade.

Assim, a lição fundamental para o investidor é sempre investigar a origem de um dividend yield elevado. "Um fundo com um dividend yield ligeiramente menor, mais estável, com ativos de altíssima qualidade, é sempre a escolha mais inteligente para construir um patrimônio a longo prazo", finaliza Lana Santos.