O colegiado da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) anunciou na noite desta terça-feira (17) que decidiu, por unanimidade, rever a decisão de 21 de dezembro de 2021 que questionava a distribuição de rendimentos do Fundo Imobiliário Maxi Renda (MXRF11), além de reconhecer a regularidade do tratamento contábil dado à distribuição do FII aos cotistas.

 

Na época, de acordo com a área técnica da CVM, o BTG Pactual, administrador do FII, vinha distribuindo rendimentos aos cotistas calculados com base no regime de caixa, mesmo quando excediam os valores reconhecidos no lucro do exercício ou acumulados. O excesso distribuído aumentaria a rubrica de prejuízos do fundo de forma recorrente e, portanto, não poderia ser classificado como rendimento, mas sim como amortização do custo do capital investido pelos cotistas.

 

 

O assunto gerou grande polêmica no mercado de Fundos Imobiliários entre dezembro de 2021 e janeiro de 2022 porque, caso a decisão fosse válida para os demais fundos, por exemplo, um FII de tijolo, uma avaliação patrimonial que reduza a valor dos imóveis e gere um prejuízo contábil não permitiria ao fundo realizar a distribuição dos rendimentos aos cotistas até a reversão desse resultado contábil. Este cenário ocorreria mesmo com caixa proveniente do pagamento dos aluguéis do mês disponível para a distribuição.

 

No final de janeiro, o MXRF11 enviou pedido de efeito suspensivo da decisão da CVM que foi deferido, ou seja, aceito pelo colegiado do órgão regulador. A decisão teria efeito temporário até uma avaliação final do colegiado sobre o tema divulgada nesta terça-feira (17).

 

No comunicado, a CVM afirma que o colegiado reconheceu, por unanimidade, a existência de obscuridade e contradição na decisão de 21 de dezembro de 2021, com hipóteses previstas no artigo 10 da resolução CVM 46 e, por isso, decidiu conhecer e apreciar o pedido de reconsideração do MXRF11.

 

De acordo com o órgão regulador, ainda que com visões distintas sobre alguns fundamentos, por unanimidade, o colegiado reconsiderou a decisão.

 

“O colegiado reconsiderou a decisão anterior no sentido de deixar de impor que a distribuição do chamado ‘lucro caixa’ em montante superior ao lucro contábil do exercício adicionado dos lucros acumulados do exercício anterior ou, na hipótese de prejuízo contábil, todo o lucro caixa distribuído (lucro caixa excedente) seja contabilizado como amortização de cotas ou devolução de capital”, informou no comunicado.

 

A CVM, no entanto, orientou o administrador do MXRF11 a promover, prospectivamente, aprimoramentos que assegurem aos investidores clareza de que tal parcela da distribuição de lucro caixa excedente (se houver) foi superior ao lucro contábil, de modo a evitar a falta de conteúdo informacional mínimo, necessário e suficiente para a tomada de decisão pelos investidores.

 

“Nessa linha, [o colegiado] reconheceu que esse objetivo pode ser alcançado por meio de divulgação de subcontas na linha do patrimônio líquido (PL) relativa a lucro/prejuízo acumulado segregando a distribuição de lucro que correspondeu a lucro contábil distribuído e a distribuição do lucro caixa excedente (se houver) distribuído ao amparo da Lei nº 8.668 de 1993, acrescentando, em nota explicativa às demonstrações financeiras do Fundo, informações elucidativas acerca de tais valores”.

 

Além disso, o colegiado informou que devem ser divulgados esclarecimentos pelo administrador do FII, nos avisos ou informes enviados aos cotistas, de modo a possibilitar fácil compreensão no sentido de que os valores de lucro caixa excedente distribuídos (se houver) superam o lucro contábil, que pode ser impactado por avaliações a valor justo, dentre outros eventos contábeis, bem como esclarecimentos quanto aos riscos envolvidos.

 

A CVM ainda informou que a questão informacional deverá entrar na pauta regulatória da autarquia para fins de padronização e aprimoramento das regras aplicáveis, dentro de uma revisão mais ampla da Instrução CVM n° 516 de 2011, por meio de audiência pública.

 

Além disso, o regulador concluiu o comunicado afirmando que a decisão sobre o tema não altera as práticas de distribuição de rendimentos realizadas pela indústria anteriormente e sinaliza aprimoramentos futuros nas informações dos Fundos Imobiliários prestadas aos investidores.

 

 

Repercussão grande no mercado FII

 

Após a divulgação do comunicado pela Comissão de Valores Mobiliários por volta das 19h de terça-feira (17), participantes do mercado a exemplo de especialistas em FIIs, influenciadores e investidores repercutiram intensamente a decisão do colegiado favorável ao Maxi Renda.

 

Postagens nas redes sociais e lives para a discussão do tema foram imediatamente disponibizadas ao público que acompanha as novidades na indústria de Fundos Imobiliários.

 

Para o especialista Felipe Ribeiro, autor de livro sobre crédito estruturado e sócio da plataforma de dados Clube FII, um ponto importante do comunicado da CVM é que o órgão se apresenta aberto para ouvir o mercado, o que deve ser possível por meio de uma consulta pública de modo a adaptar a regulação aos Fundos de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

 

"Isso deve acontecer em algum momento, mas ouvindo o mercado: cotistas, gestores e administradores. Esta postura é algo muito bom e corrobora para o crescimento da indústria. É uma vitória que deve ser comemorada pelos investidores porque é uma dúvida a menos sobre Fundos Imobiliários".