Aguardar o Comitê de Política Monetária (Copom) anunciar o primeiro corte na taxa Selic para então migrar da renda fixa para os fundos imobiliários (FIIs) pode ser uma estratégia perdedora. Uma análise detalhada de Danilo Barbosa, Head de Research do Clube FII, baseada em um relatório da XP liderado por Max Gonçalves, revela com dados históricos que os investidores que se antecipam ao ciclo de queda de juros obtêm retornos significativamente superiores. Você pode assistir ao vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube clicando aqui.

A crença popular de que a Selic alta favorece a renda fixa e a Selic baixa impulsiona os FIIs leva muitos a pensar que a transição deve ocorrer apenas após a confirmação do corte. No entanto, o estudo da XP, que analisou os três últimos grandes ciclos de queda da Selic, comprova que essa lógica não se sustenta na prática. A pesquisa comparou o retorno de dois perfis: o investidor "antecipado", que comprou FIIs de 2 a 12 meses antes do primeiro corte, e o "atrasado", que esperou a decisão do Copom.

Os resultados são claros: quem investiu de 4 a 12 meses antes do corte obteve um retorno entre CDI +6% e CDI +8,8%. Em contrapartida, quem investiu de 2 a 6 meses depois do início do ciclo de queda viu seu retorno ficar entre CDI +0% e CDI +2,8%. O Clube FII oferece acesso à ferramenta ideal para visualizar essa dinâmica. Você pode comparar o desempenho histórico do IFIX contra o CDI e outros indicadores acessando o Comparativo de Ativos. A explicação para essa diferença reside em um fator crucial: o mercado financeiro não opera com base na Selic de hoje, mas sim na expectativa dos juros futuros. O IFIX, principal índice de FIIs, tende a acompanhar a trajetória da curva de juros futuros, e não a da Selic corrente. Historicamente, o índice começa a se valorizar meses antes do primeiro corte oficial. "O verdadeiro protagonista não é a Selic, mas sim as curvas longas de juros, os juros futuros", ressalta o Head de Research.

Atualmente, o mercado se encontra no que pode ser descrito como a fase final de um ciclo de juros altos, caminhando para uma fase de queda. Este é o momento historicamente mais favorável para os fundos de tijolo (shoppings, logística, lajes corporativas), que são mais sensíveis à atividade econômica e à queda do custo de oportunidade. Dados de valuation reforçam essa tese: enquanto os fundos de papel negociam com um desconto médio de 7% frente ao valor patrimonial, os fundos de tijolo apresentam um desconto médio de 15%, sugerindo um maior potencial de valorização. 

Diante desse cenário, a janela de oportunidade para se posicionar de forma vantajosa parece estar aberta agora. A estratégia mais prudente não é tentar acertar o momento exato do mercado com uma única aposta, mas sim construir uma carteira diversificada de forma gradual, aproveitando os descontos atuais em ativos de qualidade antes que o ciclo de queda de juros seja totalmente precificado pelo mercado.  "A projeção do mercado é de que o ciclo de queda de juros inicie em março de 2026 e, se a história ensina que a melhor janela é entre 4 e 12 meses, isso significa que a melhor oportunidade é agora", conclui.