A proposta com a criação e a oferta pública do Fundo Imobiliário BlueMacaw Renda FoF (BLMR11), em agosto de 2020, era de ser um fundo de fundos, um hedge fund, mas já com olhar ao mercado em geral.

Assim lembram a origem do FII, Roberto Dib, sócio e gestor, e Celina Vaz Guimarães, sócia e responsável pela área de relações com investidores. Eles contaram com exclusividade à reportagem do Clube FII News os planos para o fundo em 2022.

Entre as metas para este ano, aquilo que não foi possível na época do IPO: a entrada no segmento de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

“Naquele momento, como os fundos de crédito estavam fazendo emissão atrás de emissão, esses caras estavam com muito capital. A gente viveu isso de todos os lados, para o bem e para o mal”.

Dib lembrou que aconteceu da BlueMacaw estar em processo de fechar um CRI e o devedor ligar para dizer que acertaria com outro fundo de CRI, mesmo em operações mais baratas e com menos garantia.

“Esta canibalização acontece quando há muito dinheiro no mercado, muita liquidez, o que acabou nos tirando oportunidades para o investimento direto. Por isso, a gente ainda não tinha investido em CRI”.

Mas o momento agora é diferente. Dib diz que a BlueMacaw está vendo muito CRI bom aparecer. Tanto que a gestora já fechou em janeiro operação com CRI logístico com LTV (Loan to Value) - valor da dívida em relação ao valor do imóvel em garantia - de 26% e rentabilidade de IPCA mais 8,5%.

“É o tipo de CRI que, se estivesse fechando em fevereiro do ano passado, estaria a 6% ou 6,5%. Como está surgindo muita oportunidade de CRIs a preços bons, a gente está optando por alocar direto em CRI do que em fundo de CRI”, explica Dib.

Lajes, galpões logísticos e até hotéis no radar

A equipe da BlueMacaw também mostra entusiasmo ao falar dos fundos de tijolo em lajes corporativas que estão com preços atraentes e descontos de 30% ou até 40% para o valor patrimonial com ativos bons e bem localizados.

“A gente olha para tudo, mas tem algumas preferências setoriais. Tijolo em geral, tanto lajes corporativas, quanto logísticas, e um pouco menos shoppings. Todos esses três estão baratos. Hotéis também estão com preços muito atraentes”.

Mas Roberto Dib pondera que a laje corporativa ainda representa um desafio maior porque é um setor mais prejudicado com a crise pela pandemia.

“A vacância chega a 30% - 32% em algumas regiões e a gente acha que a recuperação desse setor deve demorar um pouco mais. Mas o fundamento de longo prazo é superforte porque dificilmente haverá novas entregas nas regiões e uma hora esta vacância fecha”.

Outro fundamento verificado pela BlueMacaw é a taxa básica de juros. Em geral, quando sobe, a taxa Selic leva investidores a procurar a renda fixa ou fundos com rentabilidade mais elevada como os FIIs de CRIs ou high yield, mais ligados a CDI.  

“Os fundos que pagam menos, que são os fundos de lajes corporativas, acabam se depreciando mais. A grande questão é você investir em ativos que são bons porque dificilmente se perde dinheiro. São imóveis bons e bem localizados. Uma hora, o valor volta. Isso acontece em um ou dois anos”, afirma Dib.

Ativos fora do comum

O olhar mais apurado nas oportunidades que surgem no mercado em função da crise levou ousadia à BlueMacaw para o investimento em ativos pouco usuais. Um deles, o Roof Top 11, é um fundo estruturado com foco em residências em situação de estresse, ou seja, retomados pelos credores.

“Hoje, temos 80% da nossa carteira em fundos líquidos, com o que todo mundo faz, e 10% em ativos ilíquidos. No caso do Roof Top 11 (ROOF11), é um fundo que compra ativos em leilão”.

Dib complementa que o Roof Top 11 é uma fintech com um algoritmo capaz de mapear todos os leilões judiciais que acontecem no Brasil, com foco maior no estado de São Paulo. O algoritmo de precificação verifica quais ativos saem com mais desconto no valor de mercado.

Um comitê responsável pela aprovação dos lances é formado por Roberto Dib, representando a BlueMacaw, além do gestor do Maxi Renda e de dois gestores de private equity de alguns dos family offices que também investiram no fundo.

Atualmente, o fundo detém 174 imóveis. Dib explica que o comitê já aprovou de mais de 600 aquisições, mas que não foram adiante por perdas na fase de leilão. São ativos, segundo ele, ‘enrolados’, com pendências jurídicas que são resolvidas por uma equipe especializada de modo a viabilizar a venda posterior.

“A ideia é ir vendendo estes ativos e desinvestindo o fundo ao longo deste ano. Dos que já saíram, o retorno médio foi de 46% para o preço de aquisição. Um percentual bem agressivo. Após a amortização em 2022, a gente espera um retorno de 20%”.

Outro destaque entre os ativos incomuns do BLMR11 é a SYN, antiga CCP, uma empresa que possui lajes corporativas e shopping centers em várias partes do Brasil.

“Quando eles anunciaram a venda para a Brookfield, o dividend yield estava em torno de 60%. A gente comprou e continuou tendo bastante valorização após o anúncio, de cerca de 23%. A capacidade de valorização continua bem grande e a gente segue surfando esta empresa”, celebra.

Mais estratégias para 2022

Na opinião de Dib, o ano começa muito turbulento, mas o ponto positivo para o gestor são as oportunidades em meio à alta volatilidade.

“A movimentação no fim de 2021 foi para gerar mais liquidez. Alienamos um fundo de lajes corporativas e fechamos o ano com 8% em caixa, uma posição grande para nosso histórico que é de 1% a 2%. A nossa ideia com esta posição alta em caixa é ter fôlego e pólvora para aproveitar as oportunidades”.

Celina Vaz Guimarães, sócia responsável pela área de Relações com Investidores da BlueMacaw, explica que a taxa de juros alta faz o investidor fugir da volatilidade e alocar em renda fixa, o que torna o ambiente difícil para a realização de emissões pelos fundos. No entanto, ela destaca que, junto com a turbulência, o momento é de muitas oportunidades.

“É importante para um hedge fund como o BLMR11 se posicionar, aproveitar as oportunidades, e ir entregando esse ganho aos investidores como estamos conseguindo fazer desde os dividendos de dezembro”.

Na visão da equipe gestora, a estratégia tem se mostrado eficiente com um dividend yield para o BLMR11 entre 1% e 0,9%.

Por isso, as novas emissões não estão descartadas em 2022.

“A gente está sempre pronto! O melhor momento para uma emissão seria agora porque tem ativos muito bons com preços muito descontados. Cabe aos gestores saberem navegar estes ciclos do mercado. Como o ano é volátil, pode ser que a gente tenha uma janela”, afirma Celina.

Dib completou: “Se, em algum momento, a nossa cota subir com algum prêmio para o valor patrimonial e se, conversando com os distribuidores, a gente ver que tem demanda para este tipo de produto, sem dúvida, a gente quer sair porque é melhor para todo mundo”.

No entanto, o gestor afirma que a BlueMacaw não vai forçar o mercado ao fazer uma oferta abaixo do valor patrimonial. Para um FoF, na opinião dele, isso é prejudicial ao cotista. Ao invés disso, a arbitragem é uma estratégia alternativa praticada pela equipe do BLMR11 porque permite operações sem o aumento do investimento em ativos.

“Um exemplo é o nosso book quantitativo que usa a inteligência artificial na análise de alguns descasamentos de correlação entre ativos e faz transações ao longo do dia com foco no retorno. Isso é responsável por cerca de 3% a 4% do resultado do fundo em uma estratégia que não consome capital e oferece a segurança do hedge – proteção – nas duas pontas da operação”, conclui.