Um persistente desconto entre valores de mercado e patrimonial desde a oferta pública do Fundo Imobiliário Vinci Instrumentos Financeiros (VIFI11), em junho de 2020, levou os gestores da Vinci Partners a criar um plano inédito no segmento FII na tentativa de reduzir a diferença.

Em dezembro do ano passado, o valor de mercado do fundo era de R$ 213,3 milhões e o valor patrimonial estava em R$ 261,4 milhões, representando um desconto de 18,4%.

A ideia que depende de aprovação de cotistas em assembleia extraordinária ainda sem data definida é de cisão do fundo em outros três: o original VIFI11 que continuaria com a base de cotistas formada por pessoas físicas, um fundo multimercado que, pela legislação, teria a migração apenas de investidores profissionais e também um terceiro fundo com prazo de validade de até um ano e sem negócios em bolsa como alternativa para os cotistas que não quiserem as duas opções anteriores.

O Clube FII News entrevistou com exclusividade os gestores do VIFI11 para mais detalhes sobre a operação. Luiz Filipe Araújo, gestor do VIFI11, explicou que o fundo teve início em 2019, com uma oferta CVM 476 ‘dentro de casa’ e depois, no meio de 2020, teve a segunda emissão com o IPO, como primeira oferta pública para o varejo que dobrou o tamanho do FII, mas marcou o início do desconto no mercado secundário.

“Sempre nos incomodou muito o fato do VIFI negociar na bolsa com desconto para o preço patrimonial que a gente entende como o valor justo do fundo”, explicou Araújo.

O gestor chamou a atenção ainda para a característica heterogênea da base de investidores por conta de seu histórico. São dois perfis de investidores: pessoas físicas que representavam 99% do número de cotistas do fundo e com 45% das cotas, e a parcela de 1% dos cotistas representada por outros fundos de investimento e sociedades empresárias com 55% das cotas. Hoje, o VIFI11 tem um total de 6.343 cotistas.

“A gente entendia que o veículo VIFI11 listado talvez não fosse o melhor para todos esses perfis de investidores e, por isso, começamos os estudos para a reestruturação”, afirmou o gestor.

Araújo explicou que o VIFI11 listado já atende ao investidor de varejo, pessoa física, que busca renda mensal e isenção de Imposto de Renda. A ideia de criação do fundo multimercado é oferecer ao cotista considerado investidor profissional um outro tipo de retorno.

“O fundo multimercado é para o investidor que não precisa desse rendimento mensal e nem prioriza isso. Pelo contrário, ele está sempre reinvestindo esse rendimento. Este investidor tem um tamanho maior e a liquidez em bolsa é baixa para ele fazer uma aplicação ou uma liquidação, uma entrada ou saída do fundo. Este investidor também busca mais ganho de capital e, para isso, o fundo multimercado é mais eficiente do ponto de vista fiscal”, afirmou.

Pelo plano da Vinci Partners, o VIFI11 original e fundo multimercado - ainda sem nome ou código definidos - terão carteiras são idênticas no início, uma vez que a cisão será do passivo que envolve os cotistas. Depois, os portfólios podem ficar diferentes em função das estratégias distintas de cada fundo, uma voltada para renda e a outra focada no ganho de capital.

Já o terceiro fundo que terá auto liquidação em até um ano foi batizado de VIFI Linha.

“É um fundo exatamente para permitir ao investidor que gostaria, mas não pode migrar para o fundo multimercado, realizar essa diferença entre o valor de mercado e o valor patrimonial do fundo – cerca de 20%. No caso do VIFI Linha, a gente tem o compromisso da gestão de se desfazer de todas as posições do fundo e entregar dinheiro para os nossos investidores. É quase como um caminho de saída para quem quer realizar essa diferença e não quer continuar no fundo listado”, detalha Araújo.

Ainda segundo o gestor, o VIFI11 continuará com a mesma estratégia. “A gente continua acreditando bastante no VIFI. Nada muda nele. A estratégia continua a mesma, o time continua o mesmo. A gente entende as preocupações e a insegurança que alguns investidores podem sentir diante de um processo novo e diferente, mas acho que é importante a gente passar essa tranquilidade sobre o processo em que a gente está tentando melhorar a estrutura para a base de investidores atuais. É um movimento pró-cotista”, destacou.

Caso seja aprovado pelos cotistas em assembleia, o processo de reestruturação tem previsão para ser concluído ainda no primeiro trimestre de 2022.