O Fundo Imobiliário Rio Bravo Renda Educacional (RBED11) pagou a primeira parcela R$ 8,2 milhões para a aquisição de um imóvel em São Bernardo do Campo, na grande São Paulo, atualmente locado para a Anhanguera Educacional. 

O valor total da aquisição é de R$ 74,5 milhões. O ativo está localizado na Av. Rudge Ramos, nº 1501 e tem área bruta locável (ABL) de 23.770 metros quadrados.

De acordo com o comunicado divulgado pela administradora Rio Bravo na noite desta sexta-feira (21), o pagamento do sinal foi efetivado após a captação mínima pela 4ª emissão de novas cotas do RBED11.

Para a conclusão da aquisição, foi assinado um aditivo ao compromisso de cessão de direitos fiduciários para ajustar o preço final, considerando os valores atualizados do Certificado de Recebível Imobiliário (CRI).

O aditivo também atribui obrigação à vendedora em relação a pendências ambientais do imóvel com a retenção de até R$ 1,8 milhão até o cumprimento do valor retido identificado na diligência como estimado para a solução das pendências.

Segundo a Rio Bravo, o modelo traz segurança na transação ao investidor porque dá alinhamento para que a vendedora regularize a obrigação para receber parte dos recursos.

A vendedora será responsável por elaborar e iniciar a execução do plano de intervenção e remediação ambiental em até 120 dias, com intuito de sanar as pendências ambientais que foram indicadas na auditoria.

Ainda segundo a administradora, o pagamento do valor total pelo RBED11 para a vendedora será feito com R$ 40,94 milhões das disponibilidades do fundo em cinco parcelas. A outra parte de R$ 33,55 milhões será obtida por meio da securitização de recebíveis imobiliários de um CRI já emitido a uma taxa de IPCA + 4,48% ao ano.

O fundo já faz jus ao valor de locação integral do imóvel. A estimativa é que a aquisição deverá aumentar o resultado mensal do FII em R$ 0,03 por cota após o pagamento da última parcela de aquisição.

Com a conclusão da aquisição, o fundo permanece com 100% dos contratos atípicos de locação e vencimentos entre 2027 e 2034. 

Um contrato atípico de locação é diferenciado porque não permite renegociação do aluguel e nem rescisão antecipada.

A diversificação geográfica do FII aumentará de seis para sete cidades. São Paulo passa a ser o segundo estado mais representativo em receitas contratadas depois de Minas Gerais.

A Rio Bravo também informou que a aquisição está em linha com a estratégia do RBED11 de ampliar a presença em regiões metropolitanas e ganhar exposição à região sudeste “com locatários com bom risco de crédito e baixo risco de inadimplência, em imóveis com preços alinhados ao praticado no mercado que possam aumentar a liquidez do fundo no mercado secundário”.