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    Agronegócio

    BTRA11 e as terras problemáticas no Mato Grosso

    O Fundo Imobiliário BTG Pactual Terras Agrícolas chocou o mercado com a notícia de pendências judiciais em terras do portfólio. O Clube FII News apurou o caso e ouviu especialistas sobre o assunto

    Por Luciene Miranda
    quinta-feira, 23 de junho de 2022 Atualizado

    A queda de 16,5% nas cotas do Fundo Imobiliário BTG Pactual Terras Agrícolas (BTRA11) na B3 nesta quarta-feira (22) com a notícia de problemas judiciais em terras no Mato Grosso dentro da carteira do fundo foi um alerta ao mercado.

     

    As garantias exigidas na composição dos portfólios de fundos de investimentos, em geral, têm sido suficientes?

     

    BTRA11 e as terras problemáticas no Mato Grosso

     

    No ‘day after’, a perda da cota na bolsa brasileira era em torno de 5% a R$ 80,60 após as primeiras horas de pregão, mas a polêmica sobre os fatos nas redes sociais e fóruns de investidores ainda era muito intensa.

     

    O fato relevante do BTG Pactual – administrador e gestor do fundo - informou inicialmente que áreas no município de Nova Maringá, no estado do Mato Grosso, correspondentes a quatro matrículas do cartório de São José do Rio Claro, tinham um pedido de recuperação judicial ajuizado pelos detentores do direito de uso dos imóveis. O motivo alegado é de créditos em inadimplência.

     

    O comunicado ainda informou que as ações judiciais correm em sigilo e que, antes de uma decisão definitiva, os imóveis são propriedades do fundo em “decorrência de negócio existente e perfeitamente válido”.

     

    Em nota complementar do BTG Pactual ao mercado, houve a divulgação do nome do produtor rural das terras e inquilino do fundo: Milton Cella, locatário da totalidade da Fazenda Vianmancel por meio de um contato atípico de locação com o BTRA11. Ele e a esposa são os detentores do direito de uso dos imóveis que entraram como pedido de recuperação judicial. 

     

    O empreendimento foi adquirido em agosto de 2021 por meio de uma operação sale and lease back, em que o proprietário vende o imóvel ao fundo e o aluga de volta.

     

    Ainda segundo o BTG Pactual, o imóvel representa 23% da receita contratada do fundo e, por isso, as dificuldades apresentadas pelo locatário podem gerar uma queda temporária de R$ 0,22 por cota nas distribuições futuras de dividendos.

     

    Como gestão do problema, o administrador afirmou ter duas opções: remover o produtor do terreno e locar o imóvel para outro inquilino ou vender o terreno.

     

    A nota também informa que as terras foram compradas com desconto sobre o valor justo [de mercado] e “a necessidade de uma venda forçada por 63% do valor de mercado não implicaria prejuízo para o fundo”.

     

    O BTRA11 pagou R$ 81 milhões pelos 3,1 mil hectares do imóvel no Mato Grosso. Com base em um relatório da IHS Markit sobre os preços de terras em Nova Maringá, o valor de mercado da fazenda seria R$ 130 milhões, segundo o administrador.

     

    O que o cotista do BTRA11 pode fazer?

     

    O Clube FII News ouviu especialistas em busca de orientações aos investidores de BTRA11 e de outros Fundos Imobiliários diante de eventuais riscos de portfólio.

     

    Na opinião de Arthur Vieira de Moraes, professor de Finanças e sócio do Clube FII, inúmeros fatores de riscos podem ocasionar um efeito indesejado e muitos deles estão sempre descritos nos prospectos iniciais e nos regulamentos dos fundos. Portanto, é muito importante que quem pretende investir leia e entenda esses fatores, antes de tomar a decisão de investir.

     

    “No caso do BTRA11, ambas as situações estavam descritas dentre os fatores de riscos e eram de conhecimento do administrador, gestor e consultor imobiliário, bem como deveriam ser de conhecimento dos investidores”.

     

    Moraes explica que estas situações são raras, mas podem acontecer com qualquer Fundo Imobiliário. Por isso, investir em FII implica conhecer os riscos, aceitar assumi-los e confiar que administrador e gestor farão tudo para diminuir a chance de ocorrência ou para minimizar os efeitos.

     

    “Risco não se elimina, apenas é possível tratar e transferi-los. Ainda assim, eles podem acontecer e nem sempre serão responsabilidade do administrador e gestor. O que não afasta o direito dos cotistas de contestar e apurar as responsabilidades. A lição que fica é a combinação de nunca e sempre: nunca escolher investimentos apenas pela rentabilidade e sempre diversificar”.


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